Als je belegger bent, is het altijd belangrijk om de schulden een onderneming te analyseren. Bij REITs is dit misschien nog wel belangrijker, omdat ze bijna de volledige inkomsten uitkeren als dividend. Dit heeft als gevolg dat een REIT vaak minder financiële middelen heeft uit de eigen onderneming om nieuw vastgoed te financieren.

Het ligt overigens niet alleen aan de ‘te geringe’ liquide middelen. Vastgoed is namelijk ook erg prijzig, waardoor er heel veel kapitaal nodig is om nieuw vastgoed aan te trekken. Om wel nieuw vastgoed aan te trekken zal de REIT nieuwe schuld aan moeten gaan.

Een voorbeeld: American Assets Trust

Neem bijvoorbeeld de balans van American Assets Trust (AAT), die je in het jaarverslag van de REIT kan vinden (alle getallen gaan overigens keer 1.000). Van de 2,7 miljard dollar aan activa is 200 miljoen dollar liquide. Maar daarvan moet nog wel het dividend worden betaald, dat over 2018 70 miljoen dollar bedroeg. Dan heeft de REIT zeker wat financiële ruimte, maar als er een flinke investering moet worden gedaan in nieuw vastgoed, dan wordt het wel krap.

Dan moet de REIT nieuwe schuld aangaan. Zoals je op de balans ziet heeft de REIT huidige schulden van 1,4 miljard dollar. Dat is niet veel ten opzichte van de 2,7 miljard aan activa die het heeft, dus is er nog ruimte om nieuwe schuld aan te gaan.

Betere bezettingsgraad = betere houdbaarheid van schuld

De houdbaarheid van de schuld wordt bepaald door de prestaties van het vastgoed dat een REIT bezit. Heeft het vastgoed een hoge bezettingsgraad, dan zullen de huurinkomsten hoger liggen en kan de schuldenlast (aflossing + rente) gemakkelijker worden betaald.

De bezettingsgraad is het ratio van hoeveel procent van de panden en/of kamers in de vastgoedportefeuille wordt verhuurd.

Dus een hoge bezettingsgraad van het vastgoed zorgt er voor dat de REIT zijn schulden kan betalen. Dit zorgt voor een betere kredietwaardigheid, waardoor nieuwe schuld gemakkelijker aan kan worden gegaan. En zo kan een REIT zijn activiteiten uitbreiden.

Maar trekken de managers vastgoed van slechte kwaliteit aan? Oftewel vastgoed met een lage bezettingsgraad. Dan zal de REIT waarschijnlijk meer moeite hebben met de schuldenlast, wat tot een lagere kredietwaardigheid leidt.

Houdbaarheid schuld bepalen met ratio’s

Er bestaan verschillende ratio’s waarmee je de houdbaarheid van de schuld kan bepalen. Is de hoeveelheid schuld laag tegenover de waarde van de activa op de balans, dan is dat ook een indicatie dat de schuld goed houdbaar is.

Je kan bijvoorbeeld het debt-to-assets ratio gebruiken. Of de gearing ratio (debt/assets x 100). De gearing ratio van de REIT in ons voorbeeld is (1,4/2,7 x 100 =) 51,85 procent. Hoe lager de gearing ratio, hoe beter de schuld is te houden.