Vastgoedbeleggen 2.0

In dit artikel wil ik je kennis laten maken met een nieuwe manier om in vastgoed te beleggen. Het werkt middels de blockchain van Ethereum en klopt met de wet. Daarnaast zijn de rendementen hoger dan de meeste REITs. Maak kennis met RealTokens.

Wie in stenen wil investeren, kan dat op twee manieren doen: je koopt zelf een pand of je koopt aandelen van een vastgoedfonds. Beide manieren hebben voor- en nadelen.

Koop je zelf een huis? Dan zijn de instapkosten hoog, ben je illiquide, maar ben je wel direct de eigenaar. Beleg je in REITs? Dan zijn de instapkosten laag, ben je liquide, maar ben je indirect eigenaar.

Nu is er ook een derde manier, dankzij de blockchain van Ethereum. Door middel van tokenisatie van vastgoed heb je nu lage instapkosten, ben je liquide en ben je de directe eigenaar van een pand.

RealT

RealT is een Amerikaanse startup dat het mogelijk maakt om als belegger een stukje van een huis te bezitten via de blockchain, volledig in lijn met de wet.

RealT is de manager van ieder pand waarin je kan beleggen. Het bedrijf zoekt panden en stopt deze vervolgens in een unieke LLC (een Amerikaanse vorm van een BV). Deze LLC heeft als enige bezit het betreffende pand en wordt vervolgens opgedeeld in RealTokens (ERC20 tokens op Ethereum).

Deze RealTokens kan je vervolgens via de site van RealT kopen.

Een geselecteerd pand wordt dus geïncorporeerd als LLC. De aandelen van deze LLC worden op de blockchain gezet in de vorm van ERC20 tokens. De LLC laat vervolgens de managementfirma (RealT) de dagelijkse gang van zaken regelen, zoals het innen van de huur.

Voor het regelen van alle zaken, vraagt RealT een fee van 5 procent. Deze houdt het bedrijf in op de huur. Vervolgens stuurt het de huur middels slimme contracten naar RealToken-houders. Dat doet het dagelijks in de vorm van Dai, een stablecoin die gelijkloopt met de dollar. Volgens RealT is een dagelijkse betaling handig, omdat het zo niet uitmaakt op welke dag je een token koopt.

Alles gaat dus via de blockchain van Ethereum en daarom heb je wel een Ethereum wallet nodig, zoals Metamask.

Token? Is dat legaal?

Sinds de ICO-boom eind 2017 en begin 2018 staan tokens er niet goed op bij beleggers. En dat is logisch, want de meeste van deze digitale projecten beleggers hebben opgelicht.

RealTokens zijn alleen een ander verhaal. Sterker nog, de (security) tokens zijn volledig in lijn met de wet. Ze staan dus onder toezicht van de Securities and Exchange Commission (SEC). Iedere LLC (of ieder pand) heeft bijvoorbeeld een eigen prospectus, zoals deze.

Qua technologie komt RealT dus niet met iets nieuws. Wel doet het dat op juridisch vlak, omdat de tokens worden erkend door de Amerikaanse wet en hebben daarmee officieel zeggenschap in de LLC die een pand bezit.

Je bent dus ook niet volledig afhankelijk van Ethereum. Mocht Ethereum worden gehackt (wat vrij onmogelijk is), dan is er nog altijd een registratie in de fysieke wereld dat jij eigenaar bent van de LLC.

Waarom via tokens?

Tokens hebben een groot voordeel voor de vastgoedmarkt: ze maken vastgoed liquide. Een LLC heeft al snel duizenden tokens en honderden verschillende eigenaren.

Voorheen was dit directe fractionele eigenaarschap niet mogelijk. Via REITs ben je wel met een grote groep eigenaar van verschillende panden. Alleen wanneer de managers van de REIT een pand willen verkopen, dan gaat dat via de oude, trage manier.

Met deze nieuwe manier wordt vastgoed net zo makkelijk verkocht als een bitcoin. Het vastgoed is dus liquide via de blockchain van Ethereum. Je kan ze momenteel verhandelen op Uniswap. Dit is een decentraal handelsplatform op Ethereum. De tokens kunnen niet worden verhandeld op een centrale cryptobeurs, zoals Coinbase, omdat dit niet mag volgens de regels van de SEC.

Hierbij een belangrijke noot. Alleen Ethereum-wallets die zijn geregistreerd bij de SEC kunnen de RealTokens bezitten. Mocht je Ethereum adres dat niet zijn, dan kan je de tokens dus niet via Uniswap kopen. Gelukkig is de registratie heel eenvoudig. Je kan het bij RealT afhandelen.

Naast de liquiditeit die tokens bieden, brengt het getokenizeerde vastgoed ook verschillende mogelijkheden naar de blockchain zelf. De vastgoedtokens brengen oplossingen naar andere applicaties op de blockchain, zoals MakerDAO (de applicatie achter Dai).

Rendement

Het rendement van de vastgoedtokens ligt bij de meeste panden rond de 10 procent. Dat is dus hoger dan ruim 7 procent van een gemiddelde REIT.

Hieronder een voorbeeld van een pand waarvan je tokens kan kopen:

Hoe kan het dat het rendement hoger ligt? We hebben het even nagevraagd bij de heren van RealT. Volgens David Hoffman, mede-oprichter van RealT, hebben de tokens ten eerste een efficiëntere structuur.

REITs zijn meestal zeer grote bedrijven met verschillende netwerken van managers en huisbazen. RealT vastgoed heeft slechts één tussenpersoon tussen de huur en de eigenaar.

Daarnaast kiezen ze bij RealT simpelweg voor panden met een hoger rendement. Ze kiezen bijvoorbeeld voor vastgoed in Detroit. Niet bepaald een aantrekkelijke plek om vastgoed te kopen. Hierdoor is de aankoopprijs laag in verhouding tot de huur en daarom heb je een hoger rendement (en dus ook een hoger risico dan in bijvoorbeeld New York).

Wat wel slim is van RealT is dat ze zich momenteel alleen richten op panden die onder Sectie 8 vallen in de Amerikaanse wet. Dat wil zeggen dat alle panden huursubsidie hebben.

Naar mijn mening wordt deze keuze gemaakt om op te vallen en is dus marketingtechnisch gezien slim. Getokenizeerd vastgoed met 11 procent trekt meer aandacht dan getokenizeerd vastgoed met 5 procent.

Je hebt dus een hoge huur, maar waarschijnlijk geen waardestijging van het vastgoed zelf.

Conclusie

Vastgoedbeleggen via de blockchain is een doorslag op juridisch gebied. Het maakt vastgoed liquide, terwijl je toch direct de eigenaar bent van een pand. Daarnaast zal het rendement ietsjes hoger liggen dan bij een REIT, omdat je minder tussenpersonen hebt.

De trend is nog piepjong en dat maakt dat nog veel dingen beter moeten. RealT is momenteel bijvoorbeeld de enige manager die je als tokenhouder kan kiezen. Nu moet je dus vertrouwen op RealT. In de toekomst moet er wel een keuze zijn, zo geeft RealT zelf ook aan.

En hoe ga je dan kiezen als tokenhouder? In de prospectus staat dat de tokenhouders uiteindelijk bepalen wat er gebeurt. Het stemrecht is dus wettelijk vastgelegd. Alleen hoe gaat dat praktisch in zijn werk? Hoffman zegt er het volgende over:

We hebben nog geen manier om hierover te stemmen, omdat er momenteel ook nog niemand is die beschikbaar is om RealT te vervangen. We werken momenteel aan een backstop oplossing.

Mocht je deze vastgoedtokens interessant vinden of er in willen beleggen, dan neem een kijkje bij RealT.