Banimmo staat op uit de doden

Een vastgoedontwikkelaar die zich al jaren in de vergeetput van de beurs van Brussel bevindt, is Banimmo. Sinds een week of twee is de groep echter bezig om zich eruit te hijsen. Het aandeel werd alvast herontdekt.

Zwaar verleden
Het parcours dat Banimmo de voorbije jaren heeft afgelegd, oogt niet mooi. De onderneming is er in geslaagd €100 miljoen te verkwanselen aan slechte projecten. Zo kostte Urbanove, drie mislukte winkelcentra in Waalse steden, meer dan €70 miljoen aan verliezen. En dat dossier slorpte jarenlang niet alleen geld op maar ook managementtijd die niet naar andere projecten kon gaan. De kapitaaldestructie ging niet onopgemerkt voorbij. Sinds de eerste notering in 2007 ging er 85% beurskapitalisatie verloren. De grafiek hieronder zet dit mooi in de verf. De daling was zo uitgesproken dat elk herstel er nauwelijks toe doet.

Terugbetaling
30 mei was voor Banimmo een zeer belangrijke datum want het heeft op die dag een obligatielening van €34 miljoen terugbetaald. Tot voor enkele jaren hield bijna niemand de groep dat voor mogelijk maar talloze verkopen en een hertekening van de strategie later heeft de groep die loodzware bladzijde kunnen omslaan. De groep is al meer dan een half jaar bezig om de nodige fondsen bijeen te krijgen. De recente verkoop van Banimmo France, zijn gebouw in Rocquencourt en zijn 49%-belang in Dolce La Hulpe waarvoor het €7,6 miljoen heeft gekregen, zijn voorbeelden hiervan.

Banimmo zal nog zo’n €70 miljoen schulden hebben, een groot verschil tegenover de nog bijna €250 miljoen van twee jaar geleden, goed voor een schuldgraad van ruim 40%, beheersbaar en lager dan de meeste vastgoedgroepen op de beurs van Brussel. Dit biedt ademruimte waardoor het management aan expansiemogelijkheden kan gaan denken.

Nieuwe strategie
Naast het op orde zetten van zijn financiële situatie heeft Banimmo tevens een duidelijke strategie naar voor geschoven. Het gaat zich volledig toeleggen op de ontwikkeling van kleinere kantoorgebouwen die gericht zijn naar KMO’s. Vandaar dat het conferentiecentrum en hotel, Dolce La Hulpe werd verkocht en zijn Franse evenknie Dolce Chantilly ook te koop staat.

Banimmo heeft vandaag nog 9 sites in de portefeuille en voor 325.000 m2 gronden ter beschikking. Het ontwikkelingspotentieel is met andere woorden aanzienlijk. Mogelijk komen er na de zomer enkele nieuwe projecten waardoor er een heel andere dynamiek in het bedrijf ontstaat want de focus kan weer volledig uitgaan naar groei en optimalisering van de bestaande portefeuille.

Verkopers
Het grootste gevaar, namelijk het kapseizen van de groep, is nu duidelijk van de baan. Er is echter nog één heikel punt over en dat is de mogelijke verkoop van hoofdaandeelhouder Affine (goed voor 49,5% van de groep). Deze laatste zou van zijn stukken af willen, Banimmo is geen strategische partner meer voor deze Franse groep. Aangezien Banimmo nu opnieuw de schaapjes op het droge heeft, is het niet uitgesloten dat zich kopers zullen aandienen.

De ‘grote’ verkoper, SMI PVBA of Didrik van Caloen, blijft ondertussen week na week pakketjes verkopen. Ook zijn pakket, hij is al meer dan 2 jaar onafgebroken aan het verkopen en is nog niet uitverkocht, zou nu sneller door de markt kunnen worden geabsorbeerd.

Ondergewaardeerd
Het aandeel is de voorbije 2 weken zo’n 10% in waarde toegenomen maar het is niet de eerste keer dat het aandeel een heropleving meemaakt: reeds in oktober 2017 en januari 2018 gebeurde dit. Telkens zette Banimmo enkele dagen zijn daling verder.

We vermoeden dat dit deze keer niet het geval is omdat ten eerste er schoon schip is gemaakt en ten tweede het aandeel nog steeds een koopje blijft gezien het onder zijn boekwaarde van €4,8 noteert. En houden we rekening met de aangepaste netto-boekwaarde, die de werkelijke en huidige waarde van de activa beter weergeeft, bedraagt de onderwaardering 40%.