Als je belegt is de winst van een onderneming een van de belangrijkste, zo niet het belangrijkste cijfer. Dat geldt ook voor REITs. Alleen omdat REITs een andere structuur hebben dan andere bedrijven, wordt de nettowinst anders berekend. Deze nettowinst wordt ook wel de Funds From Operations (FFO) genoemd.

De FFO wordt berekent op basis van de ‘normale’ nettowinst. Vervolgens worden op de nettowinst gecorrigeerd voor afschrijvingen, winst of verlies op verkopen en voor rente baten en lasten.

De formule om de FFO te bereken ziet er als volgt uit:

FFO = Nettowinst + afschrijvingen – winst op verkopen + verlies op verkopen – rente baten + rente lasten

Je hoeft de FFO van een REIT overigens niet zelf uit te rekenen. Want deze staat altijd gegeven in het jaarverslag van een REIT.

Afschrijving de belangrijkste factor

Van alle correcties in de FFO-formule is de afschrijving de belangrijkste. Normaal gezien schrijft een gebouw in waarde af naarmate het ouder wordt. Alleen als we dit bij REITs zouden doen, dan zou dat een vertekend beeld van de werkelijkheid geven.

Dat komt omdat REITs veel geld steken in de onderhoud van gebouwen, zodat de huur kan worden verhoogd.

Dus wanneer we de nettowinst niet voor de afschrijving zouden corrigeren, dan zou de winst veel te laag uitkomen. Er wordt immers flink geïnvesteerd door de beheerders van een REIT om afschrijving zo veel mogelijk tegen te gaan en de waarde van gebouwen op te krikken.