Hoe beoordeel je het management van een REIT?

Het management speelt een cruciale rol in de prestaties van een REIT. Zo is het uiteindelijk verantwoordelijk voor belangrijke cijfers al de schuld en intrinsieke waarde van een REIT. Research besteden aan het management is daarom een must als je een REIT gaat kopen.

Allereerst kan het voordelig zijn als het management de focus heeft op een specifieke sector of regio (zoals bij de spreiding over sectoren en locaties besproken). Omdat de kans dan groter is dat de manager over meer insider informatie beschikt.

Daarnaast zijn er nog een aantal belangrijke kenmerken over het management. Denk hierbij aan: wat is de managementstructuur? Hoeveel aandelen heeft het management? Hoe ontwikkelen de huurprijzen zich ten opzichte van vergelijkbare REITs?

Externe versus interne structuur

De managementstructuur van een REIT kan veel bepalend zijn. Zo kan een REIT op twee manieren bestuurd worden door managers. Namelijk op een interne of externe manier. Extern wilt zeggen dat een de aandeelhouders van de REIT een manager inhuren en deze een fee geven voor de werkzaam heden.

Natuurlijk heeft zo’n externe manager ook een prikkel om zo goed mogelijk te presteren door variabelen in een contract, zoals bonussen. Toch kunnen de belangen van externe managers en aandeelhouders botsen.

Gelukkig zijn ook interne managers. Deze managers hebben zelf een behoorlijk aantal aandelen van de REIT. Daarom dienen deze managers in het algemeen de belangen van aandeelhouders beter. Ze zijn immers gebaat bij groei op de lange termijn.

Hoe kom je achter de insiderholdings?

Als je met interne een manager te maken hebt, is het de moeite waard op zijn holdings onder de loep te nemen. Dat kan bijvoorbeeld via een site als Yahoo Finance.

Bij het kopje ‘Holders’ kan je zien welk gedeelte van de aandelen in het bezit is van de managers. Hierboven nemen we American Assets Trust als voorbeeld. Bij deze REIT hebben de beheerders dus 19 procent van alle aandelen in handen.

Als je op deze pagina verder naar beneden gaat, zie je overigens welke professionele beleggers aandelen van de REIT hebben.

Onder het kopje ‘Insider Roster’ zie je van iedere insider (met zijn functie erbij) hoeveel aandelen hij heeft. En bij nog een kopje verder, de ‘Insider Transactions’, zie je wanneer deze insiders hebben gekocht of verkocht, of wanneer ze aandelen hebben gekregen als compensatie.

Dit kan je hieronder te zien. In dit voorbeeld zijn alle transacties compensatie voor de managers.

Wat betekent een verandering in de insiderholdings?

Koopt een manager structureel bij of heeft hij recent uit het niets veel gekocht, dan kan je dat zeer bullish beschouwen voor de REIT.

Maar verkoopt een manager structureel, dan hoeft dat niet perse heel erg bearish te zijn. Het komt namelijk regelmatig voor dat interne managers de REIT als privaatbedrijf zijn begonnen, en daarmee hun hele vermogen in de REIT zit. Het is dan voor de persoonlijke financiën van de manager logisch dat hij een gedeelte van het kapitaal uit een REIT haalt en ergens anders in stopt.

Relatieve stijging van huur

Ook kan je om het management te beoordelen naar de huurinkomsten stijgen. Want door buitengewoon management, kunnen de huurinkomsten van de ene REIT veel harder stijgen dan andere in dezelfde sector of regio.

Kijk daarom naar het relatieve verschil in de verandering van huurinkomsten om management te beoordelen.

Laatste Nieuws

We vinden het jammer dat u stopt...

Weet u zeker dat u uw BeursBits-abonnement wilt stopzetten? Door hieronder op Stopzetten te drukken, maak u uw opzegging definitief.