REITs zijn ideale vehikels voor een passieve inkomstenstroom en daarom zijn deze beleggingen meestal voor de lange termijn. Vaak nog langer als bij gemiddelde aandelen. Toch zijn er een aantal situaties wanneer verkopen gerechtvaardigd is.

Een regel die voor alle verkopen geldt, is dat de reden iets structureels moet zijn. Bijvoorbeeld een situatie waardoor het dividend voor meerdere jaren niet meer gehandhaafd kan worden.

Je kan structurele verkoopredenen in twee groepen indelen: externe en interne.

Externe verkoopredenen

Externe redenen zijn factoren waar het management niet direct invloed op heeft. Deze factoren komen van de omgeving buiten de REIT, maar beïnvloeden de resultaten van het vastgoedfonds wel degelijk.

Denk bij externe redenen aan overaanbod van vastgoed, rentestanden, veranderende voorkeuren van mensen of een recessie.

Toch kan een goed management op externe factoren inspelen, en de negatieve zo veel mogelijk ontwijken.

Wanneer het nieuw aanbod in een regio hard stijgt, kunnen bijvoorbeeld de huurprijzen onder druk komen te staan. Tenminste als de vraag niet hard genoeg mee stijgt. Structureel overaanbod zullen de huurinkomsten op de lange termijn drukken en dat kan de onderliggende waarde van het vastgoed doen laten dalen. Evenals de dividenden. Dit zal uiteindelijk resulteren in een lagere koers op de beurs.

Daarnaast kunnen hogere rentestanden een REIT negatief beïnvloeden, omdat een REIT vrijwel altijd nieuw vastgoed met schuld moet financieren. Dus zullen door hogere rentestanden de kosten stijgen. Ook kunnen voorkeuren van mensen de vraag in een regio structureel doen laten dalen.

Interne verkoopredenen

Interne verkoopredenen liggen in de REIT zelf. En daarom is het vrijwel altijd te herleiden tot het management.

Management dat niet goed handelt, is een geldige interne reden om te verkopen. Dit kan je bijvoorbeeld zien aan het aan- en verkoopbeleid. Wordt er structureel hoog gekocht en lager verkocht? Dan kan je vraagtekens zetten bij het management.

Ook kan je aan de balans aflezen of er interne redenen zijn om een REIT te verkopen. Een goede analyse van de schuld speelt hierin een sleutelrol. Wanneer de schuld onhoudbaar is, dan is dat een geldige reden om te verkopen.

Om de schuld te beoordelen kan je bijvoorbeeld naar de Net Asset Value (NAV) kijken. Dit is de hoeveelheid activa minus de hoeveelheid schuld.

Is aangenomen schuld geïnvesteerd in kwalitatief hoogstaand vastgoed? Dan kan dit vastgoed wellicht in waarde stijgen, waardoor de NAV stijgt. Een dalende NAV duidt er dus op dat schuld een groter deel van de balans gaat uitmaken. Een structureel dalende NAV kan daarom ook een reden zijn om een REIT te verkopen.