Als je investeert in REITs is het goed om te weten wat de intrinsieke waarde is. Dit cijfer geeft namelijk aan wat de waarde is van de panden. Als de aandelenkoers boven de intrinsieke waarde ligt, weet je dus dat je teveel betaalt voor het vastgoed. Terwijl je bij een onderwaardering, een korting krijgt op het vastgoed. 

De intrinsieke waarde van een REIT geeft aan hoeveel waarde er in het fonds zit. Oftewel hoeveel euro’s of dollars de werkelijke bezittingen waard zijn. De waarde in een REIT is afhankelijk van de waarde van de panden in de portefeuille. Als je de waarde van alle panden bij elkaar optelt, dan heb je de boekwaarde.

Toch betekent een hogere boekwaarde niet altijd dat de intrinsieke waarde hoger is. Want vastgoed is meestal met schuld gefinancierd. En schuld moet worden terugbetaald, dus moet je dit van de boekwaarde afhalen om de intrinsieke waarde te berekenen. Als je dit doet, bereken je de Net Asset Value (NAV).

De NAV is overigens niet de enige manier waarop de intrinsieke waarde kan berekenen. Want je kan het ook berekenen op basis van de toekomstige inkomsten. Dat laten we zo zien, eerst gaan we in op de statische methode.

Statische methode

We hebben al kort besproken wat de NAV is. De totale waarde van de activa (oftewel de boekwaarde) minus de omvang van de schulden.

Met deze ratio weet je dus wat een REIT aan waarde heeft als alle schulden zijn betaald. Vervolgens kan je de het aantal uitstaande aandelen delen door de NAV en dan heb je de NAV per aandeel.

Neem bijvoorbeeld de REIT American Assets Trust. De totale activa op de balans heeft een waarde van 2,72 miljard dollar (bedragen x 1.000 op de balans) en de totale waarde van de schulden is 1,43 miljard dollar. Dat blijkt uit het jaarverslag van AAT. De NAV komt dus uit op (2,72 – 1,43 =) 1,29 miljard dollar.

Vervolgens kan je dit bedrag door het aantal aandelen delen voor de NAV per aandeel. Dus 1,29 miljard dollar / 59.722.749 = 21,60 dollar per aandeel.

De koers van een aandeel van American Assets Trust ligt alleen op 46,80. Dus 25,60 dollar hoger dan de NAV. Dat is op zich logisch, want een REIT heeft toekomstige huurinkomsten en waarde van panden die meestal stijgen door goed beheer.

Dynamische methode

Een dynamische methode om de intrinsieke waarde te berekenen houdt rekening met de toekomstige inkomsten. Voor een REIT kan je daarom gebruik maken van de verdisconteerde FFO.

Dit cijfer geeft aan wat de waarde is van alle toekomstige FFO betalingen. Toch is dit slechts een schatting. Je weet immers nooit zeker wat de toekomst gaat brengen.

Het vergt een aantal stappen om de verdisconteerde FFO te berekenen. Eerst zal je een groeiratio van de FFO moeten bepalen. Hiervoor kan je bijvoorbeeld kijken naar hoeveel de FFO in het verleden is gegroeid. Of je neemt als groeipercentage de groei van de economie. Dit kan je uit het jaarverslag van een REIT halen.

We nemen weer American Assets Trust als voorbeeld. De REIT liet zijn FFO van 2017 tot 2018 groeien van 123 miljoen dollar naar 134 miljoen dollar, dus met 9 procent. Dat kan je ook uit het jaarverslag halen.

Vervolgens zal je de toekomstige waarde van deze gegroeide FFO’s in de toekomst moeten bereken. Dit doe je eerst voor bijvoorbeeld de komende 10 jaar.

Nu bereken je eerst de verwachte FFO voor ieder jaar. Wel moet je deze verwachte FFO corrigeren voor de waardevermindering van geld en opportuniteitskosten. Hoe hoog deze factor moet zijn verschilt. In dit voorbeeld nemen we een percentage van 5 procent. Daarna vermenigvuldig je de verwachte FFO met de verdisconteringsfactor en dan heb je de verdisconteerde FFO.

Daarna bereken je de huidige waarde van de toekomstige (10 jaar) FFOs. Simpelweg door alle verdisconteerde FFOs bij elkaar op te tellen. Dat komt uit op 1.659.000 dollar.

Toch ben je nu nog niet bij de waarde die je wilt hebben, want je wilt alle huurinkomsten, dus tot in de eeuwigheid. Om deze te berekenen gebruik je de volgende formule:

Voor de eeuwige groeifactor kan je bijvoorbeeld de gemiddelde groei van de economie gebruiken, zo’n 3 procent over de lange termijn.

Vervolgens stop je alle nodige cijfers in de formule van de eeuwige FFO waarde, en vermenigvuldig je deze met de laatste verdisconteringsfactor. Hier dus 16.373.142 dollar x 0,64 = 10.051.689 dollar.

Deze tel je op bij de totale som van alle verdisconteerde FFOs. Als je dat hebt gedaan heb je de dynamische intrinsieke waarde van de REIT, hier 10.051.689 dollar + 1.659.000 dollar = 11.710.763 dollar. (Dit bedrag moeten we nog vermenigvuldigen met 1.000, omdat de waardes in het jaarverslag van de REIT verlaagd zijn met een factor van 1.000.)

Om de dynamische intrinsieke waarde per aandeel te krijgen, deel je door het aantal uitstaande aandelen. Dus 11.710.763.000 dollar / 59.722.749 = 196 dollar per aandeel.

Dit is veel hoger dan de huidige koers van de REIT, die op zo’n 46,80 dollar noteert. Dit hoeft niet perse te betekenen dat de REIT ondergewaardeerd is. De markt kan bijvoorbeeld een veel hoger verdisconteringspercentage of een lager groeiratio gebruiken, waardoor de toekomstige waarden dalen.

Hadden we bijvoorbeeld een verdisconteringspercentage van 8% gebruikt, dan zou de dynamische intrinsieke waarde op 74 dollar liggen (hoewel dit nog steeds hoger is dan de koers).