Projectontwikkelaars: interessant?

Op Euronext Brussel zijn vier vastgoedontwikkelaars actief: Atenor, Immobel, Banimmo en VGP. Laatstgenoemde raadden we al jaren geleden aan en is uitgegroeid tot een kroonjuweel terwijl Banimmo, waar we ook in geloofden, blijft aanmodderen. Maar wat met de andere twee?

Atenor: overdreven terugval
Laten we misschien beginnen bij Atenor dat zich vooral richt op kantoren en residentieel vastgoed in België, Oost-Europa, Luxemburg en Parijs. Het aandeel heeft het sinds de uitbraak van de coronacrisis moeilijk en slaagt er niet in een vuist te maken. Het noteert terug op het niveau van maart 2019 en al het goede werk van de voorbije twee jaar lijkt een maat voor niets te zijn geweest.

Atenor poot vooral nieuwe kantoren neer en aangezien steeds meer wordt thuisgewerkt, gaan beleggers er automatisch van uit dat het wel moeilijker zal lopen bij de groep. De ontwikkelaar voelt een klein beetje de gevolgen van covid, dat kan niet worden ontkend. Zo laten onder andere de vergunningen om te bouwen wat langer op zich wachten, lopen de huidige werken niet volledig op schema en raken gebouwen wat minder snel verhuurd .

Allemaal niet meer dan wat oponthoud want fundamenteel is er nauwelijks iets veranderd. Een vijftal gebouwen zouden dit jaar nog verkocht kunnen worden terwijl eind dit jaar 2020 ongeveer de helft van de geplande projecten een vergunning zullen binnenhalen en tegen 2021 zou dat al meer dan 75% moeten zijn. Er zitten dus enerzijds meerwaarden aan te komen terwijl de pijplijn goed gevuld blijft. Het is belangrijk om te vermelden dat Atenor vooral projecten ontwikkeld op goed gelegen plaatsen en er dus weinig sprake zal zijn van waardeverminderingen of prijsdalingen.

De kans is dus bijzonder groot dat de winstontwikkeling op peil blijft en er de komende jaren minimum 6,5 EUR wordt verdiend (goed voor een k/w van minder dan 10). Hierdoor is de kans reëel dat het dividend (vandaag een mooie 3,2% netto) gestaag verder kan blijven stijgen.

Immobel: nam al wat voorsprong
Bij Immobel liggen de kaarten anders en is de coronacrisis bijna volledig uitgewist. Het aandeel heeft nog niet alle verliezen sedert februari 2020 weggewerkt maar noteert wel al boven het niveau van eind 2019.

Sinds 2016 heeft de groep een gedaanteverwisseling ondergaan na de fusie met sectorgenoot Allfin. En daarna groeide de fusiegroep als kool. Immobel schakelde over van het ontwikkelen van grotere kantoren (nu toch nog 25% van de activiteit) naar kleinschalige residentiële bouwwerken (75% van de activiteit). Dit kwam de winst ten goede en er was ook meer winststabiliteit dan voorheen. In 2019 boekte de groep zelfs een recordjaar en realiseerde ze een nettowinst van meer dan 100 miljoen EUR of meer dan 11 EUR per aandeel. Dit alles trok veel aandacht van beleggers, zoals goed te zien is in de grafiek.

Het zal natuurlijk moeilijk worden om dit huzarenstukje te herhalen, zeker nu corona toch op de activiteiten heeft gewogen. In de eerste zes maanden daalde de winst met bijna twee derden tot 2,43 EUR per aandeel. Het management onderstreepte recent wel dat er sinds juni weer een verbetering merkbaar is. De verkoopwaarde van de portefeuille neemt trouwens alweer toe wat aangeeft dat de algemene markt toch niet is verzwakt.

Het aandeel van Immobel is minder interessant omdat het al een voorsprong heeft genomen op het herstel. Er is met andere woorden minder opwaarts potentieel hoewel het dividend dit jaar, ondanks de vertraging, verder zou kunnen stijgen met 4 à 10%. Indien het aandeel opnieuw een appelflauwte zou kennen (als de coronacijfers weer de pan uitingen) dan mag u niet twijfelen om deze parel in een goed gespreide portefeuille op te nemen. Bovendien ligt het dividendrendement op ruim 3% netto. Gezien het perfecte risico van de activiteiten een aantrekkelijke vergoeding.