Wat is er toch aan de hand met Belgische vastgoedaandelen?

Euronext Brussel is het paradijs voor vastgoedbeleggers. Er noteren meer dan 15 gereglementeerde vastgoedvennootschappen die actief zijn in alle segmenten van de vastgoedmarkt. Daarnaast hebben er ook verschillende vastgoedontwikkelaars hun stek gevonden. Sinds begin dit jaar maakten de meeste echter geen al te goede beurt. Wat is er toch aan de hand?

Stijgende rente
De voorbije maanden bevonden Brusselse vastgoedaandelen zich in de hoek waar de klappen vielen. Verschillende zogenaamde GVV’s (gereglementeerde vastgoedvennootschappen) verloren sinds begin dit jaar gemiddeld een kleine 10%. Hieronder vindt u een overzicht van enkele aandelen die het niet bijster goed hebben gedaan en sinds hun vorige top zijn teruggevallen. Zowat subsegmenten zoals residentieel, commercieel en industrieel vastgoed, zorgvastgoed en studentenhuisvesting zijn in het lijstje vertegenwoordigd.

De belangrijkste reden van deze terugval was de opmars van de rente of moeten we eigenlijk zeggen de vrees voor een hogere rente want zoals u hieronder kunt zien heeft de 10-jarige rente op Belgisch staatspapier ten opzichte van midden vorig jaar weinig bewogen. Er zijn natuurlijk wel periodes geweest van oplopende rente zoals begin dit jaar toen de rente van 0,5% tot 1% ging op twee maanden. Het is toen dat die schrik voor een hogere rente is ontstaan en vastgoedaandelen in de klappen begonnen te delen.

Vastgoedvennootschappen worden gezien als een alternatief voor risicoloze vastrentende beleggingen dus als de concurrentie van deze laatste dankzij een aantrekkelijkere rentevergoeding toeneemt, wordt vastgoed minder interessant, althans dat is de redenering van velen. Daarenboven hebben de meeste vastgoedbedrijven hoge schulden (een schuldgraad die om en bij de 50% ligt). Een hogere rente zou deze schulden duurder maken en op de winstgevendheid (en op het dividend) kunnen wegen.

Zijn er redenen om zich zorgen te maken?
Maar is er reden om zich zorgen te maken? Neen, eigenlijk niet. De rente is zoals u in de grafiek kunt zien nauwelijks toegenomen. Een 10-jarige rente op 0,75% is historisch gezien bijzonder laag. Verlies niet uit het oog dat eind 2013 deze rente nog boven de 2,5% noteerde. Er is met andere woorden nog een lange weg te gaan vooraleer vastrentende beleggingen een echt alternatief gaan vormen. Zelfs wanneer de Europese Centrale Bank zou gaan stoppen met haar aankoopprogramma is het niet zeker dat de rente een snelle inhaalbeweging zal maken.

Daarenboven is de correlatie tussen rente en vastgoed eerder beperkt. Het is dus verkeerd te redeneren dat bij een rentestijging, vastgoed het minder goed gaat doen. Als de rente trouwens stijgt om de goede redenen zoals een versnelling van de economische groei en/of een inflatietoename is dat niet meteen slecht. De huuropbrengsten en de bezettingsgraad zullen dan immers stijgen en de inkomsten ondersteunen. En op langere termijn neutraliseert dat de impact van een hogere kost voor vreemd vermogen.

Beleggers hebben uit het oog verloren dat de financieringslasten enorm zijn gedaald en er meer dan een opflakkering nodig is om die omhoog te duwen. Bovendien zijn veel vastgoedmaatschappijen veel langere schulden aangegaan tegen lagere rentes. Ze hebben van de lage renteomgeving gebruik gemaakt om hun schuldstructuur te optimaliseren. Een hogere rente vertaalt zich dan ook niet meteen in een fors hogere financieringslast, ze zijn eigenlijk goed ingedekt.

Wat te doen?
Vastgoedbeleggingen blijven sowieso interessant. Het ziet er helemaal niet naar uit dat de vastgoedprijzen zullen terugvallen of de markt zou instorten, zelfs al zou de rente een paar procent stijgen. Daarenboven bieden de meeste een mooi en stabiel rendement, dat nog altijd torenhoog boven de rentevergoeding op een vastrentende risicoloos product ligt. Het is wel een feit dat veel groepen tegen enorme premies ten opzichte van hun portefeuillewaarde noteren (kijk maar eens in de tabel). De recente terugval is dan ook gezond (en zou zelfs nog wat mogen aanhouden).

Hoe dan ook noteren er op de Belgische aandelenmarkt heel wat vastgoedbedrijven waarvan er verschillende in onze BE-portefeuille hebben. Wilt u ze leren kennen, word dan abonnee. Het gaat grotendeels over fors ondergewaardeerde vastgoedontwikkelaars die de voorbije jaren uit de gratie van de markt zijn gevallen.